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目前抵扣项目不明确，房地产税压力增减难以判断
“房地产业营改增最快今年九、十月份就能推出，如果稍微晚点的话，可能就要等到12月份了，然后明年1月份开始执行。”中央财经大学税务学院税务管理系主任蔡昌在接受记者采访时预计。根据“十二五”规划，要完成“营改增”任务，这基本意味着今年将是“营改增”的收官之年。也就是说，从明年开始，房地产业、建筑业、金融业和生活服务业都将告别营业税，改缴增值税。
房地产项目成本费用构成比较复杂，也因此没有走在“营改增”试点的前列。房地产业进行“营改增”后，税负究竟是增加还是降低，这是房地产企业最为关心的问题。此前，普华永道对全国近20家大中型房地产企业进行的调查发现，超过90％的受访企业均表示了对税负上升的担忧，其中近40％的企业认为税负会明显上升。
“‘营改增’主要是为了解决重复征税的问题，在原则上，还是要保持总体税负基本稳定，”北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文在接受《证券日报》记者采访时表示，不过具体问题肯定要具体分析，对于部分企业来说，税负成本可能会增加，另外一部分企业税负可能会减少。“营改增”的目的是从制度上解决各服务行业营业税制下“道道征收、全额征税”导致的重复征税问题，实现增值税税制下的“环环征收、层层抵扣”。
之所以难以判断在“营改增”之后，房地产企业的税收压力增加与否，主要是由于税率和抵扣项仍未确定。
根据今年预算报告，今年营改增范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等领域，并将新购入不动产和租入不动产的租金纳入进项抵扣，相应简并增值税税率。其中，建安房地产的增值税税率暂定为11%，金融保险、生活服务业为6%。蔡昌分析，房地产业的增值税税率预计应该在11%，应该和建筑业增值税税率保持一致，同时两个行业可能一起出台“营改增”政策。普华永道中国中区流转税业务主管合伙人李军也持相似看法，预计两个行业的增值税税率或为11%。
“抵扣项目不明确，也是房地产企业税负压力难确定的另一个重要因素。”蔡昌表示，土地成本能否进行抵扣，对房地产企业影响较大，不同地区土地成本占比不同，有些地区土地成本占比较高，而由于土地来源的多样性，很难取得相关税务发票，也就难以获得进项抵扣，这样，就会造成企业税负压力增加。蔡昌还表示，一些工程款、广告、销售代理、园林景观绿化等项目，能不能取得发票、能不能进入抵扣项目，都会影响到房地产企业税负压力。李军也分析，在土地、人工、土建材料等可能无法获得进项抵扣或进项抵扣有限的情况下，税负很可能上升。
总体而言，“房地产业‘营改增’的实施，对房地产企业来说，应该是个利好。”刘剑文说。
--证券日报